Refinancovanie hypotéky a koniec fixácie: postup a náklady 2026

Koniec fixácie je moment, keď vaša banka určí novú úrokovú sadzbu. Je to zároveň jediný čas, keď môžete odísť k inej banke bez akéhokoľvek poplatku za predčasné splatenie. Ak ho prešvihnete, na ďalšiu takú príležitosť budete čakať ďalšie roky.

Fixácia v skratke

Fixácia je obdobie, počas ktorého sa úroková sadzba hypotéky nemení – typicky 3, 5 alebo 10 rokov. Po jej skončení vám banka navrhne novú sadzbu na ďalšie obdobie. Nová sadzba nemusí byť taká dobrá, ako by ste dostali v inej banke ako nový klient – banky to vedia a počítajú s tým, že veľa ľudí ponuku len odklepne.

Čo môžete bez poplatku

• Splatiť celú hypotéku na konci fixácie – a teda ju refinancovať v inej banke – bez poplatku za predčasné splatenie.
• Mimoriadne splácať každý mesiac bez poplatku, ak súčet mimoriadnych splátok za kalendárny rok nepresiahne 30 % istiny. Toto pravidlo platí od 1. júla 2023.
• Nad rámec 30 % mimo konca fixácie môže banka účtovať najviac 1 % predčasne splatenej sumy.

Koľko stojí prechod do inej banky

Orientačné sumy podľa verejne dostupných prehľadov z roku 2026. Presné poplatky závisia od banky a spôsobu podania.

Príklad: koľko ušetrí rozdiel 1,1 bodu

Vyskúšajte si vlastné čísla. Pri hypotéke zadajte zostávajúcu dobu v mesiacoch (25 rokov = 300 mesiacov).

Kalkulačka porovnáva celú zostávajúcu dobu s rovnakou sadzbou. Pri hypotéke sa však sadzba po každej fixácii mení, preto berte za smerodajnú najmä mesačnú úsporu a dobu návratnosti nákladov.

Časový plán: kedy začať

1. Približne 3 mesiace pred koncom fixácie si v zmluve overte presný dátum konca fixácie a vyžiadajte si ponuky od 2 až 3 bánk.
2. Asi 2,5 mesiaca pred koncom vyberte ponuku a podajte žiadosť. Banka si vyžiada doklady o príjme, posudok a list vlastníctva.
3. 6 až 8 týždňov pred koncom podpíšte zmluvu o novej hypotéke a záložnú zmluvu.
4. K dátumu konca fixácie nová banka splatí starú hypotéku. Stará banka vydá kvitanciu a záložné právo sa v katastri prepíše na novú banku.

Ak do konca fixácie zostávajú menej ako dva mesiace, refinancovanie už často nestihnete a hypotéka prejde do novej fixácie za podmienok vašej banky. Vtedy je jedinou rýchlou možnosťou vyjednávať s vlastnou bankou.

Na čo sa pozrie nová banka

Hodnota nehnuteľnosti a LTV

Zostatok hypotéky nesmie presiahnuť povolený podiel z hodnoty nehnuteľnosti – štandardne 80 %. Ak hodnota nehnuteľnosti od kúpy stúpla, je to vo váš prospech. Ak ste si pri kúpe požičali 90 % a ešte ste veľa nesplatili, refinancovanie môže naraziť na tento limit.

Limity DSTI a DTI

Podľa pravidiel NBS majú refinančné úvery na bývanie výnimku z limitov, ak sa istina nezvýši o viac ako 2 000 € alebo 5 % (podľa toho, čo je menej). Ak by ste pri refinancovaní chceli navýšiť úver, banka bude posudzovať aj limity – vysvetľujeme ich v článku Limity NBS: DSTI, DTI a LTV.

Podmienky zvýhodnenej sadzby

Najnižšie sadzby bývajú podmienené účtom s príjmom, poistením alebo kartou. Spočítajte si, koľko vás tieto podmienky stoja mesačne, a pripočítajte to k splátke.

Vyjednávanie s vlastnou bankou

Ponuka konkurencie je najsilnejší argument. Ak vaša banka vidí, že máte reálnu alternatívu, často sadzbu zníži. Zostať vo vlastnej banke je pritom lacnejšie – odpadá posudok, kataster aj nové poplatky. Rozhodujte sa podľa čísiel: ak vaša banka dorovná ponuku alebo sa k nej priblíži na menej ako pár euro mesačne, zmena banky sa obvykle neoplatí.