Limity NBS pre úvery: DSTI, DTI a LTV vysvetlené na príkladoch
Keď vám banka povie, že vám „viac požičať nemôže“, často za tým nie je jej rozhodnutie, ale pravidlá Národnej banky Slovenska. NBS ich nastavuje preto, aby sa domácnosti nezadlžovali nad svoje možnosti. Pre vás z nich vyplýva jedno: viete si dopredu spočítať, koľko vám veriteľ maximálne môže požičať.
DSTI: koľko môžete mesačne splácať
DSTI (z anglického debt service to income) určuje, akú časť príjmu môžu tvoriť splátky. Splátky všetkých vašich úverov spolu nesmú presiahnuť 60 % z rozdielu medzi čistým príjmom domácnosti a jej životným minimom.
Životné minimum platné od 1. júla 2026 do 30. júna 2027:
- 295,22 € pre prvú dospelú osobu,
- 205,96 € pre každú ďalšiu dospelú osobu,
- 134,80 € pre každé nezaopatrené dieťa.
Príklad NBS: manželia s dvoma deťmi, spoločný čistý príjem 2 400 €
Životné minimum: 295,22 + 205,96 + 2 × 134,80 = 770,78 €
2 400 − 770,78 = 1 629,22 €
60 % z 1 629,22 € = 977,53 € – strop pre všetky splátky domácnosti.
Záťažový test sadzby
Pri úveroch s dlhšou splatnosťou nepočíta veriteľ DSTI so súčasným úrokom, ale s vyšším. Pri úvere so zostávajúcou splatnosťou nad 8 rokov sa sadzba zvýši o 2 percentuálne body (najviac do 6 %) pri predpoklade splatnosti 30 rokov. Pri fixácii nad 10 rokov stačí zvýšenie o 1 bod a pri sadzbe fixnej počas celej doby sa test nerobí. Preto môže strop pri hypotéke s krátkou fixáciou vyjsť nižšie, ako by ste čakali.
DTI: koľko môžete dlžiť celkovo
DTI (debt to income) obmedzuje celkovú výšku dlhu voči ročnému čistému príjmu. Základný limit je 8-násobok ročného čistého príjmu. Pri viacerých dlžníkoch sa počíta pre každého zvlášť.
Pokles limitu s vekom
Ak je žiadateľ starší ako 40 rokov a úver by bežal aj po dosiahnutí 65 rokov, limit sa znižuje o 0,25 za každý rok veku nad 40, až na hodnotu 3:
| Vek žiadateľa | Najvyšší dlh (násobok ročného čistého príjmu) |
|---|---|
| do 40 rokov | 8 |
| 41 | 7,75 |
| 45 | 6,75 |
| 46 | 6,5 |
| 50 | 5,5 |
| 55 | 4,25 |
| 60 a viac | 3 |
Ak úver splatíte pred 65. rokom, platí pre vás limit 8 bez ohľadu na vek.
Príklad: čistý príjem 1 800 € mesačne, teda 21 600 € ročne, hypotéka na 30 rokov.
- Vo veku 40 rokov: 8 × 21 600 € = 172 800 € celkového dlhu.
- Vo veku 46 rokov (úver by trval do 76 rokov): 6,5 × 21 600 € = 140 400 €.
Rozdiel 32 400 € len kvôli veku. Kratšia splatnosť, ktorá skončí pred 65. rokom, by limit vrátila na 8 – no splátka by bola vyššia a musela by sa zmestiť do DSTI.
Výnimky
Veritelia môžu limit DTI prekročiť pri obmedzenom podiele nových úverov – do 5 % úverov všeobecne a ďalších 5 % tvoria hypotéky pre mladých do 35 rokov, pri ktorých môže dlh dosiahnuť až 9-násobok ročného príjmu. Na výnimku nie je nárok; či ju veriteľ použije, je na ňom.
LTV: koľko z hodnoty nehnuteľnosti pokryje hypotéka
LTV (loan to value) určuje pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti, ktorou je zabezpečený. Dnes platí štandardne 80 %, s obmedzenou výnimkou do 90 %. Zvyšok musíte mať z vlastných zdrojov.
Čo sa mení od 1. januára 2027
- Mladí do 35 rokov na prvé bývanie: LTV až 90 %, ak nevlastnia bytovú nehnuteľnosť (alebo len podiel menší ako 50 %) a úver je na kúpu alebo výstavbu.
- Tretia a ďalšia nehnuteľnosť: LTV najviac 70 %, bez výnimky. Týka sa ľudí, ktorí už vlastnia dve alebo viac bytových nehnuteľností (podiel aspoň 50 %).
- Ostatní: naďalej 80 % so zachovanou výnimkou.
Príklad: byt za 200 000 €. Pri LTV 80 % vám banka požičia najviac 160 000 € a 40 000 € potrebujete vlastných. Pri LTV 90 % to bude 180 000 € úveru a 20 000 € vlastných. Pri tretej nehnuteľnosti s LTV 70 % najviac 140 000 € úveru a 60 000 € vlastných.
Doba splatnosti
Úvery na bývanie zabezpečené nehnuteľnosťou môžu mať splatnosť najviac 30 rokov, pričom dlhšiu splatnosť smie mať len malý podiel úverov. Pri ostatných úveroch je to podľa pravidiel NBS 8 rokov.
Spočítajte si svoje limity
Kalkulačka spočíta DSTI aj DTI naraz a ukáže, ktorý z nich vás obmedzuje viac. Nezahŕňa záťažový test ani vlastné pravidlá veriteľa, výsledok je preto hornou hranicou.
- Životné minimum domácnosti
- –
- Strop pre všetky splátky (DSTI 60 %)
- –
- Zostáva na novú splátku
- –
- Úver podľa limitu splátok
- –
- Limit celkového dlhu (DTI)
- –
- Úver podľa limitu dlhu
- –
Orientačný výpočet podľa limitov Národnej banky Slovenska a životného minima platného od 1. 7. 2026 do 30. 6. 2027 (295,22 € prvá dospelá osoba, 205,96 € každá ďalšia, 134,80 € dieťa). Nezahŕňa záťažový test úrokovej sadzby ani vlastné pravidlá veriteľa, ktoré bývajú prísnejšie. Výsledok je horná hranica, nie odporúčaná výška úveru.
Ktorý limit vás obmedzuje a čo s tým
- Obmedzuje vás DSTI (splátka): pomôže splatiť malé úvery a karty, pridať spolužiadateľa s príjmom alebo predĺžiť dobu splácania – za cenu vyšších celkových nákladov.
- Obmedzuje vás DTI (celkový dlh): pomôže splatiť existujúce úvery, pri vyššom veku zvoliť splatnosť, ktorá skončí pred 65. rokom, alebo znížiť sumu úveru.
- Obmedzuje vás LTV (vlastné zdroje): pomôže našetriť viac alebo – od roku 2027, ak máte do 35 rokov a kupujete prvé bývanie – využiť vyššie LTV.
Ako sa limity premietajú do celkového posúdenia žiadosti, vysvetľuje článok Čo je bonita. Ako znížiť splátky skôr, než požiadate, nájdete v článku Ako zlepšiť bonitu.
Časté otázky
Platí limit DSTI aj pre nebankové pôžičky?
Limit DSTI vychádza zo zákona o spotrebiteľských úveroch aj zo zákona o úveroch na bývanie a vzťahuje sa na veriteľov spotrebiteľských úverov. Každý veriteľ s licenciou NBS musí navyše posúdiť schopnosť splácať.
Počíta sa do DSTI aj nevyužitá kreditná karta?
Do DSTI sa započítavajú záväzky, ktoré máte. Pri kreditných kartách a povolených prečerpaniach niektorí veritelia počítajú s určitou mesačnou zaťaženosťou aj vtedy, keď limit práve nečerpáte. Nepotrebnú kartu je preto rozumné pred žiadosťou zrušiť.
Môžem dostať hypotéku na 90 % už teraz?
Áno, ale len v rámci obmedzenej výnimky, o ktorej rozhoduje banka. Od 1. 1. 2027 budú mať na LTV 90 % pri splnení podmienok nárok mladí do 35 rokov kupujúci prvé bývanie, ak ich banka inak posúdi ako bonitných.
Prečo mi banka požičia menej, než ukazuje kalkulačka?
Kalkulačka počíta s hornými hranicami NBS bez záťažového testu sadzby. Banka pridáva záťažový test, vlastné modely rizika a niekedy aj prísnejšie limity.